Als Wohnungseigentümer möchte man sicher sein, dass die Hausverwaltung die Verwaltungsaufgaben erfüllt und keine bösen Überraschungen erleben. Doch, wie können Eigentümer Einsicht in die Unterlagen des Hausverwaltung bekommen? Gibt es eine Auskunftspflicht der Hausverwaltung gegenüber den Eigentümern? In welchem Umfang muss die Hausverwaltung Informationen erteilen?
Der nachfolgende Artikel erklärt Eigentümern welche Informationsrechte sie haben und ob eine Auskunftspflicht der Hausverwaltung besteht.
I. Auskunftspflicht wegen Informations- und Einsichtsrecht der Eigentümer
Eine allgemeine Pflicht zur Auskunftserteilung ergibt sich im Innenverhältnis zwischen der Hausverwaltung und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltervertrag gem. § 675 BGB. Danach muss die Hausverwaltung die Pflichten der ordnungsgemäßen Verwaltung gegenüber der Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) erfüllen.
Bestenfalls müssen sie daher ihr Informationsrecht nicht separat geltend machen: Die Hausverwaltung bzw. der Verwalter informiert üblicherweise die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung über den aktuellen Stand der Verwaltung und die Ereignisse des Vorjahrs. Gibt es einen Verwaltungsbeirat bekommt dieser im Regelfall auch außerhalb der Eigentümerversammlung laufend Informationen zu den aktuellen Verwaltungshandlungen.
Will ein einzelner Wohnungseigentümer Informationen und Auskünfte von der Hausverwaltung erlangen, kann er sich nicht auf den Verwaltervertrag berufen. Das kann nur die Gemeinschaft. Der einzelne Eigentümer braucht einen eigenen Anspruch:
1. Gibt es ein Einsichtsrecht für einzelne Eigentümer?
Ja. Es kann schließlich sein, dass einzelne WEG-Eigentümer oder die Gemeinschaft ein berechtigtes Interesse haben, sich auch außerhalb der Eigentümerversammlung über den aktuellen Stand der Verwaltung und die Erledigung gewisser einzelner Verwaltungsaufgaben zu informieren.
Zu diesem Zweck gibt es im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein gesetzliches verankertes Recht der Eigentümer auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen: Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der WEG-Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Dieser Anspruch besteht grds. für jeden einzelnen Eigentümer gegenüber der WEG-Gemeinschaft und nicht direkt gegenüber der Hausverwaltung bzw. dem Verwalter. Da die WEG-Gemeinschaft im Verhältnis zu den einzelnen Eigentümern durch die Hausverwaltung vertreten wird, ist der Verwalter in der Praxis auch derjenige, der das Einsichtsrecht gewähren muss.
Angemerkt sei hier, dass das Einsichtsrecht im Einzelfall auch einem ausgeschiedenen Eigentümer zustehen kann, denn dieser hat Auskunftsansprüche hinsichtlich der ordnungsgemäßen Verwaltung , die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden.
2. Welchen Umfang hat die Auskunftspflicht der Hausverwaltung beim Einsichtsrecht?
Der Umfang des Einsichtsrechts bezieht sich auf sämtliche Verwaltungs-/Unterlagen der WEG-Gemeinschaft. Geregelt ist ein reines Einsichtsrecht. D.h. der einzelne Eigentümer kann dem Wortlaut nach keine Auskunft verlangen, sondern nur die Einsichtnahme, z.B. im Büro der Hausverwaltung etc.
Eine Einschränkung welche Weg-Verwaltungsunterlagen die Eigentümer insoweit einsehen dürfen, gibt es nicht. Das Einsichtsrecht in die WEG-Unterlagen ist umfassend. Es bezieht sich z.B. unter anderem auf die Beschlusssammlung, die Versammlungsprotokolle und Verträge mit Handwerkern etc. Die einzigen Begrenzungen sind das Verbot des Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB und das Schikaneverbot nach § 226 BGB (Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20
Andere Auskünfte, also z.B. am Telefon oder per E-Mail etc. sind vom Einsichtsrecht nicht umfasst. So urteilte z.B. das LG Düsseldorf, dass ein Wohnungseigentümer durch das Einsichtsrecht keinen Anspruch auf Übermittlung einer Eigentümerliste hat, in der die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer enthalten sind (Urteil vom 4.10.2018, Az.: 25 S 22/18).
3. Was passiert, wenn das Einsichtsrecht nicht gewährt wird?
Kommt der Verwalter dem Auskunftsverlangen der WEG- Gemeinschaft nicht nach und erfüllt seine Auskunftspflicht durch Gewährung der Einsichtnahme nicht, kann der Anspruch des Einsichtsrechts gerichtlich durchgesetzt werden.
Die WEG- Gemeinschaft kann selbst die Klage erheben nach § 9 a Abs. 1 WEG. Vertreten wird die WEG-Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter nach § 9 b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer der WEG-Gemeinschaft.
II. Welche weitere Auskunftspflicht hat die Hausverwaltung?
Die einzelnen Wohnungseigentümer können grds. neben dem Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG auch eine weiteres Informationsrecht in Form eines Auskunftsanspruchs haben. Das folgt bereits daher, dass in § 18 Abs. 4 WEG durch den Gesetzgeber nur ein Recht auf Einsicht garantiert wird (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20).
Damit wird zwar im Hinblick auf die Informationsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers der Kern dieser Rechte gewährt, sie sind aber nicht abschließend in § 18 Abs. 4 WEG geregelt (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20; m. w. Nw.: Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 5 Rn. 374).
Es bestehen vielmehr weitergehende Auskunftsansprüche, die auch mit dem Vermögensbericht in § 28 Abs. 4 WEG nicht erschöpfend geregelt sind (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20). Als rechtliche Grundlage kommt z.B. ein Auskunftsanspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis an sich oder aus den Grundsätzen von Treu und Glauben nach § 242 BGB in Betracht: Daraus ergeben sich Informationsrechte, die allen Mitgliedern der WEG-Gemeinschaft zustehen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20).
Vorrausetzung für einen solchen Anspruch ist allerdings, dass der Eigentümer die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrecht erlangen kann (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20). Das bedeutet, das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG ist immer vorrangig auszuüben und nur dann, wenn die Unterlagen unergiebig sind, kann eine weitere Auskunft verlangt werden.
III. Fazit und Zusammenfassung
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Hausverwaltung eine Verpflichtung hat die Wohnungseigentümer über die Verwaltungstätigkeit ausreichend zu informieren. Gesetzlich geregelt ist die Auskunftspflicht der Hausverwaltung allerdings nur in Form eines Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG. Danach kann jeder Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Wichtig ist hier, dass dieser Anspruch allerdings in erster Linie nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht und nicht direkt gegenüber dem Verwalter.
